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·草根堂主人 | 文 關注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015·

老章是一家商業地產咨詢公司的負責人，曾擔任過多家大型商場的總經理。最近跟他交流疫情前后的商業地產狀況，有不少新知，拿來與讀者們分享。下面以他的第一人稱敘述來呈現。

經濟形勢好的時候，商業地產的日子非常好過，尤其是頭部品牌的商業地產，地理位置好，客流量大。客流量大，租賃商鋪的商戶能掙到錢，商場的商鋪也會供不應求。商戶掙得越多，商場的收益也會跟著水漲船高。

真正賺錢的商場，主要收入來源不是商鋪租金，而是商家的營業額提成。商場和商戶簽署租賃合同的時候，在房屋租金的收取上，通常按照保底租金和營業收入提成二者取其高的方式進行。

舉個例子，把一個鋪面租給了一家餐廳，這個鋪面的月租金是3萬元，那么這3萬元錢就是保底租金。所謂保底租金，就是不管商鋪的生意好壞商場降保底申請范本，商場每個月最少能從他那兒收到3萬元錢的保底租金。

但是，最重要的是，商場還會跟餐廳簽一個營業收入提成條款。早些年，一般是按照營業額的10%提成，這些年，大部分是12-17%。按照行業、公司規模和品牌大小，營業額提成有不同的比例。通常，越是高級的商場，提成比例就越高，最狠的能收到20%以上。

就按10%的提成算，如果這家餐廳月營業額做到50萬，10%的提成就是5萬元，按照保底租金和營業收入提成二者取其高的方式，那個月就能從餐廳收到5萬元的租金。

基于這個邏輯商場降保底申請范本，商業地產特別歡迎坪效更高的商業。坪效越高，收的租金就越多。同時，商業地產也喜歡大品牌，大品牌不但可以提升商場檔次，也能吸引高質量客流。

我給你講個真事，這事發生在北方某城市。

A是全國知名的商業地產頭部品牌，在全國各大城市都隨處可見，B是一家全球知名的頂級快時尚連鎖品牌。幾年前， A商場的總經理親自出面，許諾若干條件之后，成功地吸引B品牌入駐商場。

這些條件，大致包括：

第一，A商場將最好的地段，最好的商鋪位置，以最優惠的價格租給B品牌，合約一簽就是十年，并且承諾前五年不漲租金。

第二，A商場向B品牌提供數百萬人民幣的裝修補貼金。

第三，B品牌和A商場簽了一個反保底協議。所謂反保底協議，指的是，B品牌和A商場共同約定一個B品牌的年度銷售額，如果B品牌的門店沒有達到相應的銷售額，不但不用向A商場支付租金，反過頭來，A商場還必須按照某種方式，補償B品牌的損失。