印力在蘇州中小體量特色商業項目的思考與思考
更新時間：2024-03-01 20:11:53作者：佚名
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在我眼里，蘇州是一座商業發達的城市。
購物中心層面，項目供應量足夠大、分布密集。 商業地產玩家必須擁有足夠的資源和交易能力，才能在如此充分競爭的市場中贏得一席之地。
在社區商業層面，本地城投和外資開發商也熙熙攘攘，各自不同程度地參與著蘇州“最后一公里”的商業塑造。
印力是蘇州社區實力雄厚的企業之一。
在我的印象中，我們之前看過的B端文章大多是對印力的《印象城MEGA》、《印象城》等產品的分析。 對社會商業項目的解讀和曝光還不夠。 經過這次調研和實地考察，我覺得印力上海公司的蘇州活力中心業務大有可為。
所以我決定寫這篇文章，談談印力在蘇州的中小型特色商業項目的呈現，或許也思考一下更多特色商業的可能性。
01.城市界面友好政策助力社區空間發展
一個城市的商業發展離不開城市規劃。 回顧蘇州近年來的城市總體規劃，結合蘇州各行政區最終的建設面貌，我深深感受到，這座城市確實具備適合社區商業發展的先天土壤。
下圖是《蘇州市城市總體規劃（2011-2020年）》，這是過去十年蘇州城市發展遵循的指導藍圖。
蘇州市中心區原本是一座古城。 基于保護古城的原則，對新建建筑有很多限制。 因此，為了適應產業和人口的引進，整個城市的發展戰略是“一核四城”——姑蘇區為核心（古城所在地），東部為綜合商貿城西臨生態科技城，南臨湖濱新城。 ，打造北方高鐵新城。
當新城從平地上建起時，建設標準的起點就會更高。
如果你開車經過工業園區、相城區高鐵城、高新區科技城等區域，你會發現寬闊的道路兩旁大多是綠化設施和公共建筑，而且沿街商店很少。
*蘇州科技城概況
這樣展示的城市景觀可能會給人少一點煙火氣的感覺，而更多的是大氣感和城市感。 在這一點上，蘇州與其他新老共同發展的城市會有一些明顯的區別。 這是蘇州城市格局和規劃所決定的發展特點。
因此，這些行政區的社區商業基本集中在規劃劃定區域內。 從城市界面的角度來看，這對于中心化、自給自足的社區消費內容的發展相當友好。
基于這樣友好的城市界面和規劃基礎，我們可以認為蘇州的集中式社區商業經歷了兩次迭代。
1.0時代是傳統意義上的“小型商業中心”，一站式滿足社區居民的高頻消費需求。 我們可以將此類社會商業項目視為“區域商業集群”。
2.0時代有了升級，從關心社區居民的消費需求，到關心生活需求、升級服務品質、倡導新生活理念。 我們可以將這樣的社會商業項目視為“社區共享客廳”。
目前蘇州市場上，兩種類型的社會商業項目都有。 其背后的開發商和運營商包括政府城投和外資開發商。 整個格局呈現出百花齊放的狀態。
如今，蘇州的社區消費活力之所以蓬勃發展，正是得益于其良好的歷史積淀。
得益于此，2021年，蘇州入選商務部公布的“全國首批城市15分鐘便捷生活圈”30個試點城市之一。
2022年5月，蘇州正式發布《關于推進蘇州市一刻鐘便捷生活圈建設的實施意見》。
《意見》指出，未來五年，蘇州將建設布局合理、業態齊全、功能齊全、智慧便捷、規范有序、高水平的縣級市（區）不少于150個、不少于15個。 -優質服務和商業建筑。 居住在和諧、便捷的生活區。
可見，未來蘇州商業將有充足的政策支持，深耕社區土壤。
據相關機構統計，蘇州社區項目總量已超過400萬平方米，市場規模巨大。 因此，印力在這樣的市場中充滿了競爭和機遇。
02. 以項目踐行印力蘇州社區理想策略
近年來，隨著大型購物中心的競爭，社區商業的“藍海”越來越受到關注。 而印力上海則較早洞察“藍海”商機，在上海、江蘇等地深度布局城市活力中心產品線，版圖已具規模。
印力先后在上海建設了生活集市安亭新城、生活集市顓橋、豐尚國際生活中心等多個現有社區商業項目。 生鮮市場、小劇場、圖書館、創意共享辦公室、長租公寓等產品的聯合運營，也印證了印力實現美好生活場景的未來愿景。
其中，豐尚國際生活中心引入貓空概念書店，詮釋了國際社會配套商業的多元化生活方式。 同時，集新概念菜市場、進口超市、美食市場于一體的B1峰尚市場也將于今年年底與大家見面，共同見證一個更加國際化、溫馨的峰尚國際區。
*豐尚國際生活中心B1層效果圖
在蘇州這個新一線城市，印力打造了一批具有代表性的小型活力中心產品蘇州獨墅湖影劇院，其中較為成熟的包括萬科精彩廣場、印象水街精彩購物中心、沁園精彩購物中心等。
截至目前，印力運營期間在蘇州共運營管理社會商業項目8個，總體量43萬平方米，客戶群300萬。
*印力蘇州社區項目
經過實地走訪，我們發現這些項目在區位、物業形態、周邊環境、公共資源、客戶屬性等方面存在明顯差異。
從單一物業形態來看，涵蓋小型獨立盒子、配套商業建筑、濱水商業街區等多種形態。 如果考慮地理位置環境，周邊顧客群體的消費能力和習慣就更不一樣了。
面對差異化的項目矩陣，印力放棄了“連鎖+復制”的傳統運營方式，選擇深入了解項目的本土屬性。 基于“美好生活，共同成長”的理念，印力打造了不同的產品類型——不僅有15分鐘的家庭聚會場所，還有商務辦公設施、特色商業街、城市微度假產品。
雖然每個項目規模不大，但印力都傾注了100%的精力和資源，量身定制核心管理理念，從而不斷為消費者帶來前沿前沿的鄰里生活方式甚至溫暖。 ，優質的社交體驗。
這里我們選取幾個有代表性的項目一一介紹。
1、秦遇美麗相聚——為都市輕旅人打造休閑空間。
沁玉美匯是印力集團與蘇州滸蜀關經濟開發區國企平臺合作的首個項目。 將于2021年9月開業，體量31000平方米。
項目位于蘇州市西部陽東區，緊鄰大陽山森林公園、蘇州天堂森林度假區、水世界。 周邊市級生態旅游資源豐富。
項目根據輻射周邊社區居民和周末游客、休閑游客的地理特點，定位為“城市輕旅行加油站”，引進江南四合院、全季酒店、社區生活超市、沁語茶館、御行記等兼顧社區居民的生活需求和旅游休閑客戶的度假休閑需求的多元化業態組合。
*沁玉美麗集
其中，當地知名餐飲連鎖品牌江南四合院為項目定制了8000平米沉浸式花園餐廳和2000平米無柱宴會廳。
在項目提供的自然采光的無柱空間中，江南庭院采用了“室內無差別造景”的方式。 自然光透過玻璃天花投射進來，與空間內的亭臺樓閣、蜿蜒的溪流、河流相結合，營造出一種氛圍。 那種感覺幾乎和天然花園一樣。
據了解，江南大院將于近期開業。 屆時，顧客可以體驗到仰望星空樓閣、俯身觸摸小橋流水、用餐如游花園般的獨特體驗。
*江南別院效果圖
2、陽山精彩匯——疊邊社區品質消費中心。
洋山美麗商城也是印力集團與蘇州滸墅關經濟開發區國企平臺同時合作運營的項目。 它的前身是陽山花園五區農貿市場項目，于2021年12月開業，體量3.7萬平方米。
該項目位于蘇州市西北部滸關地區。 周邊居住氛圍成熟，覆蓋2公里范圍內18個成熟小區。 如果你圍繞這個項目做更多的研究，你會發現這個地區實際上是蘇州的郊區。 雖然居住氛圍成熟，但商業設施品質不高，仍處于臨街商業的原始階段。
印力接手這個城市更新項目后，對該片區進行了深入的客戶調研，最終將該項目定位為便民利民的“小而美”，聚焦日常生活消費內容以服務周邊居民為導向。 活力中心。
項目匯聚了日用超市、生鮮市場、美食餐飲、生活設施、兒童娛樂等多種業態。 引進了華潤萬家、麥當勞、原味烹飪、江南四合院、禾子足浴、妙迪王國等優質連鎖品牌。 市場上70%以上的品牌率先進入該地區，成功打造社區品質消費中心。
可以直截了當地說，印力打造的陽山精彩匯，成倍提升了整個陽山地區的社區消費品質。
*陽山精彩集錦
3、印象水街美妝系列——打造臨水商務客廳。
印象水街是印力集團與蘇州高鐵新城國有控股集團有限公司合作打造的項目，于2019年12月開業，體量2萬平方米。
項目位于蘇州市北部高鐵新城，緊鄰高鐵北站。 周邊商圈密集，寫字樓客戶眾多。
項目從滿足周邊商住客戶需求角度出發，定位為“濱水商務”會客室，著力打造集商務社交、生活休閑、精品設施于一體的多功能復合空間。 引進了麥當勞、Costa咖啡、裕興記、惠小緣、星酷街舞、博雅齒科、健美聯盟等品牌。
*印象水街精彩精選
4、活力島商業街——貢獻城市濱水夜生活模式。
印力與蘇州相城城投集團強強聯手，打造相城區首個“地鐵社區商業”。 在獲得良好口碑后，兩家公司再次合作打造了第二個項目——活力島商業街。 項目將于2021年9月開業，體量1萬平方米。
*活力島商業街
該項目位于蘇州市北部相城區活力島核心區，毗鄰活力體育公園。 區位和自然資源都比較優越，因此不少熱心市民持續關注項目進展。
在印力與合作伙伴項城城投的共同努力下，對原有建筑進行了改造升級，并在結構、流線、停車等方面進行了一系列硬件優化。
軟件將項目定位為“城市濱水風情街”，介紹了面倉、金海花宴、金海花滿庭房、金海花赫本時光、姑蘇宴、嗨叔叔燒烤、一爐一次、溪樂酒館等“蘇州第一店”、“相城第一店”也有不少。
如此誘人的業態與品牌組合，項目一推出就吸引了大量關注和客流，迎來了“高光時刻”。 該項目迅速成為相城社交休閑餐飲新地標，引領區域夜生活新方式，并獲得官方媒體C級報道，風頭無雙。
5、對常熟的印象——成為家庭生活的延伸空間。
印象常熟是印力在蘇州呈現的最新作品。 該項目由印力集團管理，萬科、招商蛇口、碧桂園共同打造，是常熟市西部地區首個綜合購物中心。 總建筑面積約4.7萬平方米，將于2021年12月開業。
該項目位于常熟市西部。 定位為“新商業、時尚親子、趣味”。 匯聚精品零售、餐飲美食、休閑娛樂、兒童親子、生活設施等多元化業態，旨在一站式滿足常熟城西家庭顧客。 生活、休閑、親子消費的消費需求。
項目引進了上影星海影城、城際超市、五星級電器、鼎寶兒童樂園等主力店，以及星巴克、肯德基、耐克、阿迪達斯、滿都空間書店等知名品牌。
*印象常熟
6、萬科精彩廣場——打造“早C晚A”的潮流典范。
萬科精彩廣場是印力集團在蘇州運營時間最長的社會商業項目。 2013年12月開業，體量6.4萬平方米。
項目榮獲“IREM China 2021最佳購物中心獎”、“2021潮流購物公園雙十二蘇州購物節-匠心潮流街獎”等多項政府及行業獎項，并被評為“2020蘇州商業特色街”培育并創建模范社區。”
萬科精彩廣場位于蘇州工業園區與古城交界處，毗鄰蘇州大學東校區。 區位成熟、優勢明顯，擁有大量年輕Z世代客戶。 因此，項目也開始開展受年輕顧客喜愛的針對性活動。
作為即將邁入十周年的成熟項目，精彩廣場也在不斷更新升級自身。 地鐵6號線建成后，該項目希望利用交通優勢，進一步吸引蘇州市的年輕時尚客群。
因此，項目定位為“時尚生活聚集地”，力求與年輕人產生共鳴，順應Z時代的消費趨勢，提供“早咖啡晚酒”的樂活微醺體驗。
項目規劃打造“美麗229街區”特色夜間經濟區，引進黑龍咖啡、嘿大叔燒烤、熊健健露露露鍋、皖北啤酒體驗館、川門二等眾多新東道品牌和夜生活享受品牌燒烤、寬窄巷子、大眾O2O魅力KTV、盤絲推理洞等特色餐飲娛樂品牌打造了“酒吧夜小吃休閑”一條街，成為蘇州年輕人喜愛的夜經濟地標。
*萬科精彩廣場
除上述項目外，印力運營期間在蘇州還有水云花都美匯、印象水街活力等項目。
綜合以上介紹可以看出，印力在蘇州的商業項目在區位定位、物業形態、周邊環境、公共資源、客群屬性等方面差異化明顯。 顯然，這樣的項目矩陣實際上并不適合“鏈+復制”的傳統運營方式。
因此，面對不同的項目矩陣，印力堅持“以項目施政策”的定位方針。 從敏銳洞察周邊地理特征，到因地制宜的定位，每個項目最終都有適合周邊區域、客群、居住氛圍的業態組合和品牌展示。
03、不斷多元化創新的服務型業務需要更多匠心
印力上海公司擅長建設大型購物中心。 近兩年，推出市場的產品已成為精品，如上海七寶萬科廣場、南翔印象城MEGA、漕河涇印象城、AI PLAZA、松江印象城等，得到了業界的認可。
印力上海公司的蘇州活力中心業務也延續了印力上海一貫的求精務實創新精神，給人一種“發揮繡花技藝”的感覺——
橫向，利用平臺打造品牌活動，提升“美麗慧”等品牌美譽度；
縱向上，我們深入項目研究，根據每個項目的不同地點和客群特征，定制多元化的消費場景和業務內容。
據業內常識，從營收和成本來看，社區商業項目的運營似乎難免有些“粗放”。 但在蘇州，印力用一系列不同定位的項目扭轉了這一局面。
一是以客戶為中心的場景打造和服務體系建設。
場景打造現在是大型商場的“必答題”，但在很多社會商業項目中卻沒有落地。 印力在蘇州多個社會商業項目中打造了滿足客戶群體需求的獨特場景。
例如，萬科精彩廣場的“一路美”主題兒童樂園，利用項目為顧客提供開放的親子社交空間，用實際行動踐行“為社區提供便利”的經營理念。
在地價昂貴的成熟地區，如此難得的空間相信會贏得周邊社區居民的青睞。
在琴魚美匯、陽山美匯打造了“惠婉兒親子樂園”、“惠了兒休息區”、“惠愛兒母嬰室”三個功能區。
*灰了兒休息區
*匯玩親子樂園
在毗鄰成熟住宅區的社區項目中，主要客戶群體往往是家庭。
印力深入洞察家庭客戶出行購物需求觸點，打造無雨搬家線路、老公寄存站、嬰兒游樂園、網紅衛生間、卡通童車等服務設施或活動組成的服務出租、親子教室。 該系統可謂“賓至如歸、賓至如歸”。
二是特色促銷活動。
印力在蘇州的社會商業項目大致可分為三類：定制節慶、持續性主題活動、品牌公益活動。
定制節慶是為每個項目定制適合商圈定位的主題活動，如周年慶典、夜市、啤酒節、音樂節等。關鍵在于“定制”，能夠為項目創造獨特的記憶點。項目。
*“青春與煩惱”音樂節
持續主題活動包括在各項目中繼續開展家庭日、社區運動會、少兒代言人大賽、灶神大賽等活動。 正是因為它的“連續性”，才能有效增強與周邊社區居民的粘性，從而提升品牌影響力。
通過此類活動，增進了家庭成員之間的情感聯系，增進了鄰里互動，為社區居民提供了良好的精神生活陪伴。
*良好的家庭日活動
例如蘇州獨墅湖影劇院，各校內項目聯合舉辦的“美麗社區運動會”，就是大學、街道、社區聯合舉辦的乒乓球比賽。 這樣參賽門檻低、居民參與度高的競賽吸引了超過2000個家庭來到項目現場。
*精彩的社區游戲乒乓球比賽
品牌公益活動包括漂流集市、螞蟻森林綠色生活節、暖站/酷站、不插電音樂會等項目，提升品牌美譽度。
這些內容不僅體現了項目團隊和運營商在公益、環保等公共價值觀領域的追求和責任，也體現了企業回饋優質生活空間的強烈社會責任感。社會。
*螞蟻森林綠色生活節
例如，“美麗帳篷市場”與公益組織合作，為云貴貧困山區的孩子們捐贈圖書、建設愛心圖書館。
“美麗清涼站”是與現場愛心商家合資，為快遞員、外賣騎手、環衛工人等戶外工作者提供愛心用品和防暑防疫物資。
*精彩的帳篷市場
*美麗酷站
不僅限于此，根據不同項目的客戶群體特點，印力還在部分項目中組織了年輕化的活動。 例如，在大學毗鄰的萬科精彩廣場舉辦萬圣節主題活動，營造一個神奇的夜晚。
又如，緊跟商業潮流，在活力島商業街濱水風格街區項目中推出城市露營主題活動。
活力島商業街開業后，項目的夜間經濟活動從策劃到設計，都是圍繞顧客疫后情感和社交需求，朝著“向往的美好戶外生活”而打造。 于是就有了“活力夏日”城市露營主題活動和干線市場活動。
*活力島商業街城市露營活動
此次活動極大提升了活力島夜間經濟的基調和品位，為活力島增添了真正的時尚活力屬性，為蘇城人民提供了清涼的夏日夜生活。
*活力島商業街城市露營活動
旗下項目還推出“美麗漫游計劃”，邀請小紅書專家進店，幫助品牌和項目在Z世代的信息渠道中得到更好的曝光和推廣。
*小紅書大師打卡秦語的精美收藏
最后，數字化、智能化支撐精細化運營。
作為印力集團的標桿城市公司，印力上海在數字化方面始終發揮著先鋒作用。
*2022年8月，印力上海推出城市級會員運營計劃，實現多種功能聚合，結合數字智慧生活，帶來“支付+停車+購物+社交”全場景線上線下深度互動+互動”，全面提升會員權益和服務體驗，也從不同方面實質性探索品牌與印力會員之間的互聯生態。
因此，依托區域公司乃至集團成熟的數字化技術，印力還為蘇州各重大項目打造了專屬會員微信小程序“精彩CLUB”。
上線該小程序的項目均已上線無積分、智能停車、積分兌換、會員畫像等功能，為項目打造專屬私域流量池。
商戶服務方面，在建項目上線商戶管理平臺“美麗1點通”，為商戶提供線上信息共享和服務匯報平臺，為商戶日常經營賦能。
據我觀察，目前市場上小型社區項目的數字化嘗試還很少。 畢竟，成本是一個無法回避的問題。
印力恰好擁有集團的資源優勢和探索實踐的決心，因此能夠快速落地并推動精細化運營目標的實現。
結論>>
一口氣寫了這么多關于社區空間的文字，我不禁思考：理想的“最后一公里消費場所”應該是什么樣子？
當疫情減少了人們的出行范圍時，家門口的小而精致的商家可能會成為我們從高頻到高頻去消費、社交的場所。 基于此，除了生活消費，TA似乎更需要精神陪伴，提供更大的情感價值。
我推測，下一個時代的優質消費空間可能會發展成為“鄰里樞紐”，利用空間承載家庭成員、鄰居、親友之間的情感聯系和關系互動。
從印力在蘇州呈現的一系列工作和運營成果可以看出，印力堅持“以項目落實政策”的定位，以情感、溫暖、細節、智慧、嘗鮮的方式運作，聚焦關于多樣性。 創新并繼續向城市貢獻新鮮，活潑且有趣的業務內容和消費方案。
我認為SCPG在蘇州的專業業務正在探索自己的道路，這是將社區消費場所建立到“有形可訪問的情感陪伴空間”的道路。 這很可能是我們期望的“理想生活在我們家門口”的樣子。
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