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2.4技術(shù)發(fā)展

司法拍賣經(jīng)歷了由線下拍賣到全面線上拍賣過程，系列的電子商務(wù)技術(shù)、大數(shù)據(jù)挖掘、精準推送、自動市值等技術(shù)全面滲透到行業(yè)應(yīng)用。

2.5新政和監(jiān)管

依據(jù)《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的成立、變更、轉(zhuǎn)讓和趕走，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，而且法律另有規(guī)定的除外。

第二百一十二條規(guī)定，登記機構(gòu)必須履行下述職責：（一）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項打聽申請人；（三）如實、及時登記有關(guān)事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。

申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)狀況還要逐步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

2021年12月19日，最高人民法庭在其官網(wǎng)公布了《關(guān)于人民法庭司法拍賣房產(chǎn)競投人資格若干問題的規(guī)定》，自2022年1月1日開始實行。《規(guī)定》共有9條，分別從競投人買房資格認定時間節(jié)點、拍賣成交判決書出示要求、司法變賣房產(chǎn)執(zhí)行等多方面作出了解釋。目的是為逐步規(guī)范人民法庭司法拍賣房產(chǎn)行為，保護當事人合法權(quán)益，維護社會和經(jīng)濟秩序。

規(guī)定中提及：人民法庭組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限貸新政約束的競投人申請參與競投的，人民法庭不予容許。換句話說，倘若被司法拍賣的房產(chǎn)所在地有限貸新政，而競投人沒有當?shù)刭I房資格，就拿不到成交判決書，房屋也過不了戶，并且有或許需要賠上一大筆錢。

第18條明晰規(guī)定：由人民法庭依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。結(jié)合此規(guī)定可見無權(quán)占有房子的相關(guān)方由法官負責騰退樓房，從一定程度上保障了房產(chǎn)競買人的合法入住權(quán)力。

03

法拍房現(xiàn)況及主要參與企業(yè)

3.1法拍房掛拍狀況

從我國司法拍賣不動產(chǎn)掛拍數(shù)目來看，2021年1-12月共掛拍758106套，相較于2020年下降13.2%。其中別墅類掛拍414040套，環(huán)比增長3.59%，商業(yè)類掛拍330734套，環(huán)比下降46.5%房地產(chǎn)估價行業(yè)，工業(yè)類掛拍13332套，環(huán)比增長4.85%。

圖2021年31省法拍房別墅總數(shù)

圖2021年1-12月我國司法拍賣不動產(chǎn)掛拍數(shù)目

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣房行業(yè)藍皮書》

截止2021年年末，司法拍賣不動產(chǎn)掛拍總額達23532萬元，環(huán)比增長18%，司法拍賣不動產(chǎn)行業(yè)擁有不折不扣的萬億市場，其中別墅類掛拍7915萬元，環(huán)比增長36.7%，商業(yè)類掛拍13643萬元，環(huán)比下降2%，工業(yè)類掛拍1972萬元，環(huán)比增長30.3%。

圖2020-2021年全省各種資產(chǎn)掛拍總額狀況

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣房行業(yè)藍皮書》

參與競投人次來看，2021年底我國司法拍賣不動產(chǎn)參與報考競投總數(shù)達到617273人次，環(huán)比2020年提高10.5%。

圖2020-2021年全省司法拍賣不動產(chǎn)競投人次

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣房行業(yè)藍皮書》

3.2各法庭拍賣現(xiàn)況

據(jù)統(tǒng)計，2021年全省共有3342家法庭推進司法拍賣的線上處置房地產(chǎn)估價行業(yè)，環(huán)比下降0.75%；其中掛拍數(shù)目最多的法庭是成都市高級人民法庭，全年的掛拍數(shù)目達到了6832套，第二名是北京市高級人民法庭，全年的掛拍數(shù)目達到了4039套，第三名是廣州市南海區(qū)人民法庭，全年的掛拍量達到了3000套。

圖2021年法拍成交人數(shù)最多的法庭Top10

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣房行業(yè)藍皮書》

成交總額方面，2021年成交總額最多的法庭是上海市第三高級人民法庭，全年的成交總額達到了62億，第二名是北京市第一高級人民法庭，全年的成交總額達到了56億，第三名是北京市寶山園區(qū)人民法庭，全年的成交總額達到了42億。

圖2021年法拍成交總額最多的法庭Top10

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣房行業(yè)藍皮書》

3.3主要城市拍賣狀況

2021年，全省共有349個城市形成了司法拍賣資產(chǎn)。司法拍賣上拍資產(chǎn)的來自于債權(quán)毀約,因此上拍數(shù)目多的城市大部份來自于經(jīng)濟活躍的一二線省會城市，法拍量前十大城市共掛拍資產(chǎn)133265套，占所有城市掛拍量的17.5%，其中北京市掛拍量穩(wěn)居第一，掛拍量37124套。

圖2021年法拍量最多的城市Top10

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣房行業(yè)藍皮書》

從我國部份一線城市來看，2021年武漢市司法拍賣不動產(chǎn)掛拍5156套，環(huán)比下降9.91%，掛拍量在全省拍21名，成交量為2541套，環(huán)比下降3.4%，全省排第七；2021年上海市司法拍賣不動產(chǎn)掛拍6985套，環(huán)比下降4.86%，全省排第十五，成交量為2888套，環(huán)比下降10.52%，全省排第六；廣州市2021年掛拍量為5267套，環(huán)比下降18.25%，全省排第二十八，成交量為1884套，環(huán)比增長11.67%，全省排第十。

圖2021年上海、上海與蘇州不動產(chǎn)拍賣人數(shù)狀況

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣房行業(yè)藍皮書》

掛拍額方面，2021年武漢市司法拍賣不動產(chǎn)掛拍總額1026萬元，環(huán)比下降25.88%，掛拍額在全省排第三，成交額為243萬元，環(huán)比下降17.39，全省排第二；2021年上海市掛拍總額為1161萬元，環(huán)比增長76.26%，全省排第一，成交總額為245萬元，環(huán)比下降6.52%，全省排第一。2021年上海市掛拍額為416萬元，環(huán)比下降40%，全省排第四，成交額為135萬元，環(huán)比下降5.4%，全省排第四。

圖2021年上海、上海與蘇州不動產(chǎn)拍賣總額狀況

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣房行業(yè)藍皮書》

3.4行業(yè)風險剖析

3.4.1法律風險

因為法庭只充當執(zhí)行拍賣行為，并不負責售后，所以法拍房成交后存在各式風險問題，包括但不限于未能進駐、無法入住、繳納欠費等狀況。諸如房源租賃后住戶不愿搬離，房子存在拆違，農(nóng)地性質(zhì)為“劃撥”的話還存在繳納農(nóng)地出讓金的狀況等，有的法拍房不提供實地調(diào)研業(yè)務(wù)，而法拍房成交悔恨拍的話保證金不予退回。有些原住戶為拒絕自己房屋被拍賣掉，蓄意制造虛假常年租期。（告誡：法庭扣押后，原業(yè)主再簽署的租賃協(xié)議，無效。）此刻首先看法庭是否認定該租期有效。需要在看樣時多了解實際狀況。雖然法庭認定租期無效，仍需審慎。

3.4.2新政風險

我國專門對網(wǎng)路司法拍賣進行規(guī)制的法律僅有《網(wǎng)拍規(guī)定》，另有《民事仲裁法》及司法解釋、最高人民法庭《關(guān)于拍賣、變賣的規(guī)定》，結(jié)合《人民法庭委托評估、拍賣工作的若干規(guī)定》以及各地法庭的擬定的網(wǎng)路司法拍賣推行條例，規(guī)定分布零亂，對實踐中的可避免的交易風險不能進行嚴防。專門的《網(wǎng)拍規(guī)定》中原則性規(guī)定多，缺少可操作性，且實踐中顯露出的問題也未進行規(guī)定。

3.4.3交易風險

拍賣程序中存在的風險

（1）評估程序不規(guī)范

房子系不動產(chǎn)，因為價值較大，一般還會進行委托評估，估價過低，拍賣房子的吸引力會升高，圍觀數(shù)量少，流拍的或許性較大；估價過高，拍賣房子的價值得不到展現(xiàn)，損害被執(zhí)行人的權(quán)益，評估價都會影響評估成本的估算。評估機構(gòu)的資質(zhì)、評估報告的結(jié)果常受被執(zhí)行人的異議，覺得評估報告高估自己財產(chǎn)的價值，要求再次進行評估。再次評估會降低執(zhí)行費用，加強法官執(zhí)行工作的負擔。

（2）利害關(guān)系人提出異議

利害關(guān)系人若覺得在網(wǎng)路司法拍賣過程中其權(quán)益遭到了侵犯，可以在執(zhí)行程序終結(jié)前提出執(zhí)行行為異議。法拍房實務(wù)中常見的有優(yōu)先選購權(quán)人覺得其權(quán)益損壞，向人民法庭提出異議，如房子共有人、承租人提出執(zhí)行異議的情形。

（3）網(wǎng)路交易存在安全隱患

但是網(wǎng)路服務(wù)平臺只提供技術(shù)支持，競投者的交易息和支付系統(tǒng)相連結(jié)，房產(chǎn)保證金數(shù)值較大，資金儲存在平臺資金池中，或許遭到黑客防御、病毒入侵等風險，網(wǎng)路服務(wù)平臺的技術(shù)保障不到位時，競投人競投過程的交易安全性無法保證。這提示網(wǎng)路服務(wù)平臺，應(yīng)不斷優(yōu)化其技術(shù)，提供一個安全的交易環(huán)境。

拍賣房子存在瑕疵風險

（1）房子原本存在瑕疵

法庭還要承當拍賣機構(gòu)的職責，對拍賣財產(chǎn)調(diào)查、委托估價等工作加強了執(zhí)行人員的工作量，“案多人少”的矛盾一直存在，難免會有疏忽的地方，對拍賣物的瑕疵披露未到位，影響了競拍人的訂購意愿。

（2）存在顯性交易費用

此處所指的隱型交易費用為房產(chǎn)的高額稅金費用。因司法拍賣的房子喪失正常的市場交易條件，其起拍價大大高于房子的市場價值，吸引了許多競投人“撿漏”，拍到心儀的房子，原來這其中或許存在著漏洞，或許并不像想像的這么“便宜”，不少競投人由于不了解其中的規(guī)定，忽視了其中的一些成本問題，致使其實際訂購價錢還超過市場價，遠遠超過預(yù)期，反倒得不償失。

（3）存在不能過戶的風險

房產(chǎn)拍賣公告中或許對房產(chǎn)交易必要事項未做出說明，引發(fā)競投人拍定后房產(chǎn)不能過戶。實務(wù)中主要是房子拍賣公告中對牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的事項未公示或是公示有誤，如房子農(nóng)地使用證、劃撥農(nóng)地不能過戶等。

拍賣后續(xù)交付不能的風險

（1）房子被占用而無法使用

競投人拍賣所得房產(chǎn)，難以入住是其最害怕的，經(jīng)常會看到老賴侵占、惡意出租等狀況，“交付難”問題會動搖競投人的競投意愿。

（2）受限貸新政約束而不能過戶

城市化進程加速，社會資源的緊張，房子報價的不斷下降，形成許多社會問題。房子限貸新政，顧名思義，就是為了維護社會穩(wěn)定，對家庭訂購房子套數(shù)所做的限制。各地政府貫徹中央新政頒布了地方規(guī)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為。全省各地對司法拍賣的房子是否受限貸新政的約束規(guī)定不一。現(xiàn)在，全省網(wǎng)路司法西安、北京、深圳、佛山、成都的司法拍賣房子須要遵守當?shù)叵拶J新政。

（3）一次性支付困難而悔拍

拍賣成交后，買受人應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)支付剩余對價給人民法庭。因為房產(chǎn)價值較大，買受人或許一次性支付困難。悔拍會造成保證金不收取，適于填補第二次拍賣的成本損失和價差。

3.5主要參與企業(yè)

法拍房平臺有10家：其中入選法庭的網(wǎng)拍平臺有7家，分別是人民法庭資產(chǎn)仲裁網(wǎng)、阿里司法拍賣、京東司法拍賣、中拍協(xié)、公拍網(wǎng)、工行融e購、北京產(chǎn)權(quán)交易所。

其中掛拍量排前三的分別是阿里拍賣、京東拍賣與人民資產(chǎn)仲裁網(wǎng)，掛拍量分別為642972套、108224套與4459套，增長分別為7.48%、-17.95%與-41.18%。

圖2021年七家司法拍賣平臺掛拍量狀況

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣房行業(yè)藍皮書》

七家司法拍賣平臺掛拍總額方面，掛拍總額排前三的分別是阿里拍賣、京東拍賣與公拍網(wǎng)，掛拍總額分別為12972萬元、2869萬元與264萬元，增長分別為-0.10%、13.93%與-4.34%。

圖2021年七家司法拍賣平臺掛拍總額狀況

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行《2021年司法拍賣房行業(yè)藍皮書》

（1）人民法庭仲裁資產(chǎn)網(wǎng)

2012年2月8日，在全省法官推進司法拍賣變革工作會上，人民法庭仲裁資產(chǎn)網(wǎng)即將上線運行。人民法庭仲裁資產(chǎn)網(wǎng)是由最高人民法庭承辦，面向全省各級法官、社會輔助機構(gòu)和廣大競投人的仲裁資產(chǎn)綜合信息公布和司法拍賣平臺。

（2）阿里司法拍賣

阿里拍賣是阿里巴巴企業(yè)集團（股票代碼：BABA）在2007年成立的在線拍賣業(yè)務(wù)平臺。阿里拍賣是全球最大的線上拍賣市場。阿里拍賣早已同上千家商業(yè)機構(gòu)、政府機構(gòu)、金融機構(gòu)舉辦合作，旗下囊括資產(chǎn)拍賣、高端消費品拍賣、收藏品拍賣等。2021年9月，“阿里拍賣”推出獨立的相機App，上架了各大應(yīng)用商場。

（3）資產(chǎn)信息網(wǎng)

國外最大的大數(shù)據(jù)和人工智能驅(qū)動的法拍房大數(shù)據(jù)平臺之一，近50類打折資產(chǎn)，覆蓋全省2000座城市，每周上萬個項目上線，海量的全省公開拍賣房源和各種打折資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息。企業(yè)的萬物商場，全能型投資中行服務(wù)。

04

行業(yè)展望

受近幾年新冠災(zāi)情影響，房產(chǎn)行業(yè)沖擊很大，不管是房子的開發(fā)銷售還是二手房的中介，都面臨著碾壓式的沖擊，這也給房產(chǎn)行業(yè)提出更高的挑戰(zhàn)，并且房產(chǎn)銷售面臨著需求增長、政策限制、宏觀經(jīng)濟等，致使它們不得不變革升級，尋找新的賽道。

法拍房業(yè)務(wù)一直沒有脫離房產(chǎn)這個行業(yè)，只是一個新的賽道，未來空間也會相當很大，同樣一套二手房，普通中介交易二手房的收益在2%-3%的傭金點，而等價的法拍房成功競投銷售，溢價可以達到20%-50%的也相當于賣家榮獲的收益點。

法拍房關(guān)注度飆升，首先是由于門坎低，法拍房通常售價較低，擁有成熟的區(qū)位配套，部份對區(qū)位有要求的買房者會傾向于訂購法拍房；再者法拍房大多為二手房（未有房子產(chǎn)權(quán)證的單位視作一手房），不在限貸范圍內(nèi)，然后吸引部份投資者。現(xiàn)在阿里等司法拍賣網(wǎng)站仍掛有大量房源，從網(wǎng)站上最近的成交來看，優(yōu)質(zhì)房源的報考數(shù)量、圍觀數(shù)量和出價次數(shù)均展現(xiàn)較高值。預(yù)計2023年的法拍房市場熱度或有所沿襲。

另外，2021是我國全功能接入國際互聯(lián)網(wǎng)的第26年。當前，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型加快縝密，人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)新應(yīng)用新業(yè)態(tài)方興未艾，互聯(lián)網(wǎng)迎來更加大勁的發(fā)展功能和愈加寬廣的發(fā)展空間。新的歷史時期，我國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展緊緊抓住戰(zhàn)略機遇，在數(shù)字經(jīng)濟、技術(shù)創(chuàng)新、網(wǎng)絡(luò)惠民等方面不斷取得突破，有力促進網(wǎng)路強國建設(shè)邁上新臺階。

“互聯(lián)網(wǎng)+”加速與不良資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融合，數(shù)字經(jīng)正式成為行業(yè)未來發(fā)展的新引擎。這將帶動產(chǎn)業(yè)推動變革升級，一大批有限的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在這波變革中推動行業(yè)前行。我們堅信，美國的不良資產(chǎn)行業(yè)將后發(fā)制人，在互聯(lián)網(wǎng)的浪潮中，走在國際前列。

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