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問(wèn)：企業(yè)價(jià)值評(píng)估中投資性房地產(chǎn)選用市場(chǎng)法評(píng)估，是否還要交納房產(chǎn)處置相關(guān)稅金？

答：學(xué)者觀點(diǎn)：針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，評(píng)估實(shí)務(wù)界仍然有可以交納和不可以交納兩種不同的觀點(diǎn)。我們覺(jué)得，通常來(lái)說(shuō)，評(píng)估實(shí)務(wù)中的操作處理，不存在絕對(duì)的正確與否，這些狀況還要考慮不同的評(píng)估業(yè)務(wù)類別、經(jīng)濟(jì)行為以及評(píng)估目的，對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是否還要交納房地產(chǎn)處置稅金，建議考慮以下幾個(gè)方面：

（一）綜合考慮交易慣例和評(píng)估行業(yè)慣例。是否還要交納房地產(chǎn)處置稅金，還要結(jié)合評(píng)估目的、價(jià)值類別以及評(píng)估方式在模擬價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中對(duì)特定交易下的房地產(chǎn)處置稅金的固有處理方法，并充分考慮評(píng)估行業(yè)對(duì)評(píng)估對(duì)象交易契稅的處理慣例，慎重處理。

（二）考慮可理解和接受度。結(jié)合投資性房地產(chǎn)的持有意圖和價(jià)值實(shí)現(xiàn)途徑，投資性房地產(chǎn)的可變現(xiàn)凈值確定，市場(chǎng)法評(píng)市值中扣掉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的相關(guān)稅金，回報(bào)法評(píng)市值中扣掉房地產(chǎn)出租過(guò)程中形成的相關(guān)稅金，那樣處理得到的評(píng)估推論更有促使被理解和接受。

（三）充分適當(dāng)?shù)呐丁o(wú)論是否交納相關(guān)稅金，在評(píng)估報(bào)告中充分披露該事項(xiàng)，呈請(qǐng)報(bào)告使用者充分關(guān)注，并建議委托人與交易對(duì)手方在交易定價(jià)時(shí)充分考慮該事項(xiàng)的影響，對(duì)委托人全面理解評(píng)估推論、正確使用評(píng)估報(bào)告，都是很有必要的。

附注：

為方便理解，我們將評(píng)估實(shí)務(wù)界對(duì)兩種觀點(diǎn)的理由列示如下：第一種觀點(diǎn)覺(jué)得可以扣掉，理由是：按照《企業(yè)財(cái)會(huì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，“投資性房地產(chǎn)北京房地產(chǎn)評(píng)估，是指為攫取房租或資本增值，或二者兼有而持有的房地產(chǎn)”。依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》，在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，必須關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。

在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，通常將投資性房地產(chǎn)歸類為溢余或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。持該觀點(diǎn)的覺(jué)得，企業(yè)價(jià)值評(píng)估的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有，價(jià)值詳細(xì)表現(xiàn)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的貢獻(xiàn)，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)通過(guò)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得到補(bǔ)償。投資性房地產(chǎn)，依照其持有的意圖（目的）不同其價(jià)值是通過(guò)變現(xiàn)或退還房租榮獲補(bǔ)償，為持有增值變現(xiàn)時(shí)，選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)值為評(píng)估基準(zhǔn)日銷售收入除以因銷售房產(chǎn)發(fā)生的開(kāi)支的凈利潤(rùn)。租賃攫取房租時(shí)，選用利潤(rùn)法的評(píng)估價(jià)值為其凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值折現(xiàn)。

第二種觀點(diǎn)覺(jué)得不可以交納，理由是：假如接受前面的觀點(diǎn)，那就除了是針對(duì)市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果北京房地產(chǎn)評(píng)估，而是針對(duì)選用其他適用的方式所確定的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行交納。

來(lái)源：上海資產(chǎn)評(píng)估商會(huì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)技術(shù)執(zhí)委會(huì)執(zhí)業(yè)問(wèn)題解惑（2021年）