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西直門嘉茂購物中心商業地產租金制定全攻略：贏商網分享租金價格定位、調研報告與測

更新時間：2025-01-10 21:43:41作者：佚名

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感謝：迎商網、商業地產學院、地產精英館、商業地產精選分享

執行摘要

【商業地產選擇】商業地產的租金設置一直是人們關注的焦點。對于業內人士來說，如何制定合適的租賃方案不僅是一個難點，也是項目推進過程中至關重要的一環。贏商網從租金價格定位、租金研究報告方向與方法、租金計算方法、知名項目租金詳情四大方面分享實用資訊。

1、租賃價格如何定位？

1、商業項目的三種租賃方式

商業項目的租賃方式主要分為純租金、純扣分、租金加扣分三種形式。

一個商業項目能否成功運營、運營壽命能否持續，很大程度上取決于租賃方式的選擇。在各行業的商業業態中，不同業態的租賃方式選擇也存在較大差異。比如服裝業態的運營方式有純租金、純扣分、租金加扣分等。共有三種形式；而生活服務、娛樂休閑類則采用純租賃方式。因此，不同業態的商戶會選擇不同的租賃方式，不同的租賃方式也適合不同的商業業態。

不同的業務類型對運營方式的偏好不同。即使是同一業態，不同品牌也會根據自身發展水平制定不同的運營體系，使品牌能夠擴大市場份額、提升知名度、獲取更多利潤。

2、租金如何定位？

做好租金定位，最重要的是考慮區域和商圈的商業發展水平。首先，商圈業態分布不均衡。其次，商圈的租金分布并不完全是線性的。同一條街上不同業態的租金差異很大。租戶的租房心理價格主要取決于幾個因素。首先是區位因素；二是預期經營狀況。

案例一：蘇州五彩國際廣場商業布局及租賃定位方案

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租金定制思路

①區域租金水平：項目周邊1.5公里范圍內商業租賃價格；

② 模擬項目：根據項目定位，參考模擬項目；

③行業租金承受能力：結合不同類型業態的最高租金承受能力和日常投資經驗，合理控制租金價格；

④項目區位及發展前景：項目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規劃等。

主要業務解決方案

①主力商戶：對于主力店、品牌形象好的商戶，可采用裝修補貼或聯合扣分等低條件租賃方式，降低商戶入駐風險；規劃業態中一些比較受歡迎的業態，比如美食廣場，可以自營。

②小商戶：小商戶有從眾心理。在引進主力店的基礎上，可以適當提高小商戶的租金，提高開發商的整體經濟效益。

③租賃期和免租期：一般業態控制在2-3年；餐飲及一二級商店年限控制在3-8年。為保證商戶持續經營，免租期超過12個月的商戶應采取階段性方式支持，防止商戶在免租期過后棄租。

④ 履約保證金：一般商戶2-3個月，大中型商戶3-6個月。

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租金參考1

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租金參考2

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（租金走勢圖：商業地產精選，轉載于百度文庫）

案例2：商場租賃定位策略

租金是租戶投資收入的主要來源，其定價直接影響投資回報水平。但由于商業地產的特殊性，租金不僅要考慮投資回報，還必須考慮多種因素，以便各利益相關者能夠達到更理想的結果。期望達到平衡。

在眾多租金定位方式中，本案采用固定租金加可調租金的方式，即

計算租金 = 固定租金 + 可調租金

其中，固定租金綜合考慮當地商業水平、整體租金水平、商圈發展、城市未來發展規劃等因素。租金調整主要考慮的因素是項目的內部條件，包括：案件商圈位置、品牌訴求、營銷策略、陽臺位置、商鋪位置、競爭因素、投資可達性等因素。

2. 如何準備租賃研究報告？

租金是如何確定的？標準從何而來？周邊競爭項目的租金水平是多少？商務區的總體發展規劃是怎樣的？目標商戶的租賃級別如何？這些是租金定制過程中的關鍵信息。這些信息需要通過仔細的研究計劃和準確的研究對象來獲得。這里推薦幾個有代表性的租賃研究案例西直門嘉茂購物中心，分享租賃研究報告的整體思路和實施方法。

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案例一：

深圳華潤萬象城租賃研究規劃報告

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整個研究報告非常專業、全面。具體內容包括深圳商業地產整體市場概況——整體市場供需水平分析、深圳主要商業區域（商圈）分析。對5家主要競爭對手（地王購物中心、中信城市廣場、西武百貨、太陽廣場、銅鑼灣廣場）進行詳細、深入的調查分析。考察重點是：項目位置、規模、投資條件（報價）、各層商戶組合；并從這5家商場中，每層選取1-2家不同業態的代表性客戶，調查其具體租賃情況，以供參考。

通過對目標商場案例的租金水平對比分析，以及不同行業的租金水平和租賃面積的對比分析，對深圳商鋪未來租金趨勢的初步發展建議，本案例的市場定位：商戶組合布局租金條件的制定及對規模化的影響購物中心租金的主要影響因素、各層商戶組合布局及行業類型分布比例、各層商戶目標客群樓層、商場租賃條件的制定貝語網校，最后是本例中各樓層的出租計劃。

案例2：

天津銀河國際購物中心租賃研究報告

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本案例首先從天津市零售業態分布入手，從全市商業物業的存量和新增供應，到百貨店、大型商超、超市、便利店、專業市場、購物中心等的租賃情況分析。并總結了一類商圈主要零售物業的租金水平和收租方式。

同時，詳細分析了零售商戶、餐飲商戶等商戶的租金收取方式，計算了案例的整體租金水平和各樓層的基準租金，并得出了同層商鋪的租金定價依據。制定了地板；以及未來的租金上漲比例和租金計劃的使用原則。

三、租金計算方法

示范一：營業額反算租金的計算方法

計算租金的方法有很多種，角度不同，方法也不同。常用的租金計算方法有以下幾種：

① 現場調研；

② 互聯網查詢；

③ 與第三方公司合作；

④通過營業額進行倒推估算（此方法較為準確，適用于研究難度大的大型商場的租金估算）；

⑤ 實證數據：對臨街商鋪和小商戶進行租金研究相對困難，研究數據相對真實準確。可以采用一種或兩種方法進行研究；對大型商場或大型餐飲娛樂業態進行租金研究相對困難。，可以考慮選擇與第三方公司合作，或者根據營業額推斷，或者根據經驗數據做出判斷。

示范2：

購物中心營業預算、樓面租金明細說明

每層月租金總額的計算公式為：

一樓月租金總額=（年總費用×1樓占比）/12（其他樓層同理）

每層月/元/㎡，計算公式為：

公寓/樓層總建筑面積=公寓/樓層總建筑面積-出租面積/出售面積

計算公式：每層每月/元/㎡=一層月租金總額/建筑面積（??其他樓層依此類推）

好店和壞店的單價設置：

在平面圖上，根據樓層位置和人流量來標記商鋪的品質（以ABCD劃分）。根據優劣程度，確定某一樓層商鋪單價的高低（優劣商鋪單價計算請參考樓層系數（采用分解法計算），但每類商鋪的租金總和等于該層的總預算。

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示范三：購物中心租金定價方法

根據商圈租金水平、廠家承受能力、商場投資回報情況，綜合考慮以下三種定價方式：

租金水平類比法：根據當地主要商圈的平均租金水平，推斷該商圈及本項目的租金水平。租金水平是商家開店時選擇商圈的重要因素之一。

保本保利定價法：根據制造商的租金承受能力，分析典型行業在一定成本下的盈虧平衡點。只有大多數廠家能夠盈利，商場才能穩定發展。廠家在投資開店之前，通常會計算營業額、租金、資金保障和利潤點。

投資收益分析方法：利用本項目的銷售價格水平計算預期租金水平。此方法僅供參考，不用于推導。

項目成本定價方法：根據項目的投資成本，按照靜態收益率計算項目的平均租金價格。由于我們無法得知該項目商業部分的地價、建筑安裝等投資成本，因此不能采用這種方法，需要開發商自行測算。

示范四：租金建議及收入預算

租金水平因樓層、配套設施、商業業態、管理水平、市場供應等因素而異。對以上因素綜合分析如下：

樓層系數

它包括有底價差和無底價差兩個方面。樓層是租金差異最明顯的因素。也有極少數商業項目沒有底價差（比如女人街開盤時），用來鼓勵銷售，引起搶購，從而積累業主信息。這也是招商引資的一個賣點。一般商業項目，都有底價差異。一般來說，以第一層為基礎，每上一層（下一層），差異率較上一層減小至40%、35%、30%、25%左右。。

支持組合因素

這個因素可以解釋同一層商鋪的租金價格如何差異化。如果商業項目將樓層劃分為商鋪（店中店），定價將根據商鋪的位置、周邊環境、面積、內部面積等因素進行定價。

商業業態因素

這種計算方法也稱為浮動租金法。根據傳統百貨店的做法，不同的商業業態采用不同的傭金比例。同樣，這種方法在租賃形式上也可以借鑒。一般算法為：單位面積（每平方米）每月產生的銷售收入*實際使用面積*傭金抵扣點=租金。

項目租售建議

目前商業地產銷售運營一般有五種方式：自購自營、純租賃、回租、帶租銷售、回購等，數據中一一分析。

4、名企項目租賃明細

上海正大廣場業態租賃明細

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